Что и когда платит собственник

Разбираем налоги на недвижимость в Таиланде простым языком. Какие платежи возникают при покупке, владении, сдаче в аренду и продаже объекта, и почему знание налоговой системы важно для расчета доходности.

При покупке квартиры в Таиланде ваше внимание может быть сосредоточено на цене объекта, локации и потенциальном доходе. Некоторые покупатели оставляют налоги «за кадром», и обязательные платежи всплывают уже после сделки. Это ошибка, потому что налоговая нагрузка напрямую влияет на итоговую доходность.

Страна имеет одну из самых комфортных налоговых систем для иностранцев, поэтому покупка недвижимости в Таиланде популярна у россиян. Налоги здесь логичны и понятны, но только если заранее разобраться, на каком этапе и за что именно нужно платить.

Как устроена налоговая система Таиланда для владельцев недвижимости

Чтобы было легче ориентироваться в налоговой системе Таиланда, удобно разделить путь собственника недвижимости на три этапа:

• покупка;
• эксплуатация, включая личное проживание или сдачу в аренду;
• продажа.

На каждом из этих этапов возникают свои обязательные платежи. Они отличаются по ставкам, принципу расчета и моменту уплаты.

Налоги при покупке недвижимости

Важно понимать: налоги возникают не в момент заключения договора с застройщиком. Например, сам факт покупки квартиры или дома в Таиланде на стадии строительства, включая этап котлована, налоговых обязательств пока не несет. Платежи появляются тогда, когда объект построен, и происходит регистрация прав собственности. Именно в этот момент государство фиксирует переход прав.

При покупке фрихолда (право собственности) покупатель оплачивает Transfer Fee (налог на регистрацию перехода права собственности), который составляет 2 % от цены сделки.

При покупке лизхолда (право долгосрочной аренды) покупатель оплачивает Lease Registration Fee. Его размер – 1 % от суммы договора аренды. При сроке аренды более 3 лет регистрация обязательна.

На практике эти сборы делят между покупателем и продавцом 50/50.

Иногда при покупке недвижимости застройщики перекладывают часть своих налоговых обязательств на покупателя. Какие именно налоги застройщик может пытаться переложить на покупателя, мы подробно рассмотрим в разделах ниже. Законодательство Таиланда не запрещает сторонам договариваться о распределении налоговой нагрузки, однако юридически эти налоги являются обязанностью продавца.

Налоги на владение и эксплуатацию

После оформления прав собственности владелец переходит к этапу фактического владения объектом. Здесь важно разделять просто владение и получение дохода.

Land & Building Tax — ежегодный налог на землю и строения. Для жилой недвижимости, используемой как основное жилье (при подтверждении этого статуса), действует прогрессивная ставка:

• до 40 млн бат: 0,02 %;
• от 40 до 65 млн бат: 0,03 %;
• от 65 до 90 млн бат: 0,05 %;
• свыше 90 млн бат: 0,1 %.

На практике сумма обычно невелика и редко становится значимой статьей расходов.

Для недвижимости, сдаваемой в аренду (категория «other residential»), ставка может достигать 0,3 % (это верхний предел, обычно сумма ниже).

Если объект сдается, появляются дополнительные обязательства:

• Withholding tax — удерживаемый налог. Он взимается с дохода от аренды и удерживается авансом;
• Income tax — подоходный. Итоговая ставка зависит от того, является ли владелец резидентом или нет, а также от совокупного дохода за год.

Эти налоги важно учитывать при расчете чистого дохода, если вы рассматриваете покупку дома в Таиланде именно под аренду.

Что платят собственники при продаже недвижимости

При продаже объекта налоговая нагрузка снова меняется. Основные налоги ложатся на продавца.

При продаже фрихолда:

• Specific Business Tax (SBT) – в размере 3,3 % от оценочной стоимости. Применяется, если продавец является физическим лицом, владел объектом менее 5 лет и не использовал его для проживания, или всегда, если продавец – юрлицо (компания или застройщик);
• Stamp Duty – в размере 0,5 %, начисляется, только если не применяется SBT, так как эти два налога не платятся одновременно. Юридически является налогом продавца;
• Withholding Tax (WHT) — авансовый налог на доходы физлиц. Удерживается при регистрации, рассчитывается по прогрессивной шкале на основании оценочной стоимости и срока владения. Является авансом по Personal Income Tax (PIT).

При продаже/переуступке лизхолда нужно заплатить:

• Stamp Duty – в размере 0,1 % от суммы договора аренды или переуступки. Применяется при регистрации и является налоговым обязательством продавца;
• Withholding Tax (WHT) — удерживается с дохода от уступки права аренды как аванс по PIT;
• налог на доход. Для физлиц доход декларируется в рамках PIT (WHT засчитывается как аванс). Для компаний доход облагается корпоративным налогом на прибыль.

Ключевое отличие в расчете налога на доход для физлиц

Хотя и для фрихолда, и для лизхолда налог рассчитывается по прогрессивной шкале, методология принципиально разная, что напрямую влияет на итоговую сумму:

1. При продаже фрихолда Земельный департамент рассчитывает налог особым образом: общий доход от продажи определяется по специальной таблице и считается от оценочной стоимости, далее полученный доход делится на количество лет владения, полученная годовая сумма прогоняется по прогрессивной шкале, а затем налог за один год умножается на общий срок владения. Такой механизм часто приводит к значительно меньшей итоговой налоговой сумме.
2. При продаже/переуступке лизхолда налоговая база — это весь доход от уступки права аренды, и эта полная сумма сразу облагается по прогрессивной шкале. В результате налог на продажу лизхолда, как правило, оказывается существенно выше, чем при аналогичной сделке с фрихолдом.

Более подробный разбор с конкретными примерами и расчетами мы представим в отдельной статье, посвященной сравнению налоговой нагрузки при продаже фрихолда и лизхолда.

Важно! Все налоги при продаже (SBT, Stamp Duty, WHT) являются юридическим обязательством продавца, но стороны могут договориться об ином распределении расходов в договоре. При сопровождении сделок нашими специалистами эти налоговые обязательства, как правило, остаются за продавцом, независимо от того, является он застройщиком или частным лицом. Такой подход позволяет нашим клиентам — инвесторам и покупателям — значительно снизить свою налоговую нагрузку.

На первый взгляд система может показаться сложной из-за количества названий и этапов. Однако в реальности большинство налогов либо оплачиваются один раз, либо имеют небольшие ставки. Главное – понимать общую логику и учитывать их при планировании.

При грамотном сопровождении владельцу не приходится разбираться во всем самостоятельно. Специалисты берут на себя расчеты, проверку обязательств и взаимодействие с государственными органами.

Если вы ищете агентство по продаже недвижимости в Таиланде и хотите быть уверены в расчетах, команда Prime People поможет разобраться в налогах, структуре владения и реальной доходности. Такой подход позволяет сосредоточиться на цели, а не на бюрократии.